万达广场开业数量锐减 转型该如何面对商业过剩

来源:http://www.come2crete.com 作者: 2018-06-29 18:57

  根据搜铺网发布的《2015年购物中心业绩统计报告》显示,2015年全国共有407家购物中心开业,其中华东183家,华南51家,西南43家,华中38家,东北34家,华北32家,西北26家。万达、苏宁和华润包揽了前三名。其中,万达2015年共有26家购物中心开业。

  查阅万达2014的董事长工作报现万达2014年共累计开业109个购物中心。

  购物中心数量的锐减,而以万达为代表的区域综合商场收租却稳定增长。这背后隐藏的逻辑是大连万达——中国最大的商业地产集团,在面对商业过剩的局面下暗暗发力不辍。

  在2月14日节后上班首日,万达高管站着开会。“今年工作有更大不确定性,完成今年目标需要付出更大努力。”王健林如是表示。

  2015年终工作会议上,王健林一声令下,2016年的预期总收入下调12%。其中最吸引眼球的是,地产收入目标从2015年1640亿元减少到1000亿元!

  这意味着创造640亿元收入的团队将面临调整,据悉,约5万名万达员工面临新的抉择。

  王健林表示,房地产人才未来只能占万达总人数的三分之一。这与规划中房地产收入占比一致。而目前主营房地产的万达商业员工总数在8万人左右,占全万达的60%。

  此外,通过投资、万达输出的轻资产模式来开发运营万达广场,使得万达不再需要庞大的房屋销售系统,来支撑持有型物业的拓展。预计将波及万达员工约3万人。

  主动进行万人级别的人事调整,是万达第四次转型的需求。即从以房地产为主转型为服务业为主的企业。数年后,互联网金融将和文化产业一起撑起万达的半壁江山,甚至更多。

  在王健林看来,实现成功转型并非简单地缩增业务,而是打好轻资产这张关键牌。

  万达过去有文旅、北区、中区、南区四大项目管理中心。为了贯彻轻资产战略,在新的编制中,除原本就以轻资产运营的文旅项目外,其他三大项目管理中心均会被撤销。

  这样的变革在2015年的变革中被证明是行之有效的手段。比如上海宝山万达广场是万达轻资产的重镇。房掌柜查阅相关资料,2015年6月28日后,万达宝山广场是万达商管的直接对接部门,砍掉了中间的运营中心,商管总部领导直接将5个大型商铺分成71个小型商铺,以增加租户数量,拉高总体租金收入,调整完成后,宝山万达广场的总租金收入增长38.7%。

  所谓轻资产,即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做,使用万达品牌,但投资全部由别人出,资产归投资者,万达与投资方从净租金收益中分成。

  这种变化,摆脱了过去万达以销售万达广场配套住宅和部分商业,反哺持有型物业的重资产运营。在新模式下,无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大,万达的目标变得更为简单,即提高万达广场的投资收益。

  与很多房企转型试水相比,王健林对万达商业所在的地产业务大刀阔斧地砍缩,更大的底气来自于:万达文化集团、万达金融集团等非地产业务的收入在较短时间内全面开花。

  据王健林的工作报告,万达文化集团2015年收入512.8亿元,完成年计划的114%,同比增长45.7%。通过迅猛的并购和发展,已形成影视、体育、旅游、儿童娱乐四个产业板块。除旅游板块是中国第一外,其他三个行业按收入规模都位列世界第一。

  万达并购美国的传奇影业,一跃成为世界上最大的电影制作公司。在去年,万达投拍的电影收入颇丰,也让万达坐实了中国民营制片的第一把交椅。

  如果将发展文化产业看作是万达的第三次转型的核心,强力推进互联网金融将成为万达第四次转型的重中之重。此前,万达将自己从大连全国、由住宅商转为商业地产商看作是前两次大的转型。

  文化和金融两大业务的迅速崛起,使得万达的服务业收入在2015年占其总收入达到43%。

  第一,集团服务业收入、净利占比过半。力争到60%。“到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业,服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%。预计到2017年两项指标要超过2/3,比原计划提前一年实现转型目标。”

  第二,万达商业利润结构发生变化,力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产销售之外。